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Guia — Locação Comercial

Como fazer um contratode locação comercial.

Contrato de locação comercial é o documento que formaliza o aluguel de um imóvel para atividade econômica — loja, sala, consultório, galpão. Regido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), ele define aluguel, prazo, reajuste, garantia e as regras de rescisão, protegendo locador e locatário — inclusive o valor do ponto comercial.

Passo a passo

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    Identifique as partes e o imóvel

    Locador, locatário (com CPF ou CNPJ e endereço) e a identificação completa do imóvel: endereço, matrícula quando houver e descrição do que está incluído — vagas, mezanino, mobiliário. No PapeladaZero, o formulário guiado pede esses dados no início.

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    Defina a finalidade de uso e o prazo

    Qual atividade funcionará no imóvel e por quanto tempo. A finalidade limita o uso (o locatário não pode mudar de ramo sem anuência) e o prazo define direitos: contratos de 5 anos ou mais abrem caminho para a renovação compulsória do ponto comercial.

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    Estabeleça aluguel, vencimento e reajuste

    Valor mensal, dia de vencimento, forma de pagamento e índice de reajuste anual — IGP-M ou IPCA são os mais usados. Deixe escrito também quem paga IPTU, condomínio e contas de consumo, que na locação comercial costumam ser transferidos ao locatário.

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    Escolha a garantia

    Caução de até 3 aluguéis, fiador ou seguro-fiança — apenas uma modalidade, como exige a Lei do Inquilinato. Se a escolha for fiador, o contrato precisa qualificá-lo e colher a assinatura dele também; o formulário do PapeladaZero inclui o fiador quando você seleciona essa opção.

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    Regule a rescisão e colete as assinaturas

    Multa proporcional por devolução antecipada, regras para benfeitorias feitas pelo locatário e estado de devolução do imóvel. Com o documento pronto, locador, locatário e fiador assinam digitalmente por link, com validade jurídica processada pela Clicksign.

Quando usar este tipo de contrato

  • Aluguel de loja, sala comercial ou consultório para atividade própria.
  • Locação de galpão, depósito ou espaço industrial entre empresas.
  • Proprietário alugando ponto comercial e querendo regras claras de reajuste e garantia.
  • Quiosque, espaço em galeria ou sala em coworking com contrato direto com o proprietário.
  • Renovação de locação comercial que hoje funciona só no acordo verbal.

Atenção: para locação residencial ou por temporada, as regras da Lei do Inquilinato são outras — prazos, garantias e hipóteses de retomada diferentes. O contrato comercial não serve para moradia.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre locação comercial e residencial?

As duas são regidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), mas com regras distintas. Na comercial, o imóvel abriga uma atividade econômica, o ponto tem valor próprio e o locatário pode conquistar o direito de renovação compulsória; na residencial há proteções específicas de moradia, como a denúncia vazia após 30 meses. Usar o contrato errado deixa as duas partes com as regras que não esperavam.

O que é a ação renovatória e por que o prazo de 5 anos importa?

É o direito de o locatário renovar o contrato judicialmente, mesmo contra a vontade do locador, para proteger o ponto comercial que ele construiu. Vale quando o contrato é escrito, com prazo determinado de pelo menos 5 anos (ou contratos somados que cheguem a isso) e a mesma atividade explorada há pelo menos 3 anos. É por essa regra que muitos locadores preferem contratos de menos de 5 anos — e locatários, de 5 ou mais.

Qual garantia escolher: caução, fiador ou seguro-fiança?

A caução (até 3 aluguéis depositados) é a mais simples e comum em contratos menores. O fiador não tem custo mensal, mas exige alguém com imóvel disposto a se responsabilizar. O seguro-fiança dá mais cobertura ao locador com custo mensal para o locatário. A lei permite exigir apenas UMA modalidade — cumular duas garantias no mesmo contrato é vedado pela Lei do Inquilinato.

Quem paga IPTU, condomínio e manutenção do imóvel?

O que o contrato disser — na locação comercial é válido e comum transferir IPTU e condomínio ao locatário, desde que por cláusula expressa. Despesas ordinárias de condomínio (limpeza, portaria) podem ser repassadas; extraordinárias (obras estruturais, fundo de reserva) permanecem do locador. Sem cláusula, IPTU é do proprietário.

Posso rescindir o contrato antes do prazo?

O locatário pode devolver o imóvel antes do fim do prazo pagando a multa proporcional ao tempo restante — quanto mais perto do fim, menor a multa. O locador, por outro lado, em regra não pode retomar o imóvel durante o prazo determinado. Prever a multa por rescisão antecipada em valor claro evita a discussão na saída.

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Guia atualizado em 15 de julho de 2026.